En septembre 2012, devant le Sénat, la Ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement confirmait l’objectif chiffré du gouvernement actuel de faire produire 500 000 logements neufs par an et d’améliorer les performances thermiques d’un million de logements existants. De tels chiffres de production approchent les volumes de production observés dans les années 1970. Cependant, le poids de l’immobilier dans le budget des ménages n’a jamais été aussi élevé, quel que soit le territoire. L’équation semble ainsi impossible à résoudre, sauf à innover dans les montages et dans les mécanismes de production du logement. C’est ainsi que la notion de « logement abordable » est née.

Parallèlement, l’analyse des 393 dossiers déposés dans le cadre de l’appel à projets EcoQuartier 2011 montre l’intention de 66 communes de se lancer dans un projet d’habitat participatif. Ce type de projet a l’ambition de répondre aux besoins des futurs habitants puisque ceux-ci sont associés à la conception de leur logement mais également de permettre de réduire les coûts pour accéder à la propriété.
Dans ce contexte, dans quelle mesure l’habitat participatif peut être une solution pour le logement abordable ?

De nombreuses idées reçues circulent sur l’habitat participatif, avec, qui plus est, une confusion sémantique entre l’habitat participatif, l’habitat coopératif, l’habitat groupé ou encore l’autopromotion. Pour caricaturer, la notion d’habitat participatif fait écho à des démarches militantes, qui se veulent en rupture avec l’économie de marché et la spéculation immobilière tout en revendiquant un habitat plus écologique aussi bien dans sa construction que dans sa gestion. De fait, il suscite un intérêt mais aussi des craintes.
Ce dossier vise d’une part à expliciter les différences sémantiques, d’autre part à exposer l’éventail des montages possibles pour ces projets avec leurs avantages, leurs inconvénients et les niveaux de risque quant à l’abandon du projet. En effet, passer du stade de l’intention à celui de la réalisation s’avère long et parfois douloureux, comme en témoignent plusieurs projets avortés.

Deux exemples seront également décryptés :
– Le Jardin de Jules à Villeurbanne qui résulte de l’association entre une coopérative d’habitants (Le Village Vertical) et un bailleur social (Rhône Saône Habitat)
– 37 logements réalisés en habitat participatif entre le bailleur Haute Savoie Habitat et la coopérative suisse, la Codha à Viry, Haute Savoie.

Ces deux exemples illustrent la diversité des approches de l’habitat participatif sans couvrir tous les possibles. Il s’agit donc, pour les porteurs de projet de s’en inspirer pour concevoir leurs propres projets.
Effectivement, les exemples aboutis en habitat participatif montrent des prix de sortie généralement inférieurs aux prix du marché, permettant ainsi de répondre aux besoins en logement d’un plus grand nombre de ménages. Plus généralement, abaisser le coût du logement revient à travailler sur les montages financiers (Friggit, 2009) et à proposer une ingénierie financière et un processus innovants en réponse aux approches classiques conduites jusqu’à présent.

Ce dossier initie cette démarche de recherche d’innovations dans les montages de projet en vue de favoriser la construction de logements de qualité à coûts réduits.

Consultez l’étude sur le site extranet EcoQuartier : L’habitat participatif : Une solution pour le logement abordable ?

Comment l’habitat participatif s’intègre t-il dans la démarche EcoQuartier?

La démarche EcoQuartier promeut un processus concerté et une participation de l’ensemble des acteurs, donc des (futurs) usagers. Le projet d’habitat participatif s’inscrit pleinement dans cette démarche et peut même être l’opportunité de faire émerger une réflexion sur les pratiques et les usages à l’échelle du quartier. Par exemples, quelle gestion du stationnement dans le projet d’habitat participatif et quelle conséquence sur le quartier ? Quels locaux communs à l’immeuble et quelle peut être son utilisation pour les gens du quartier ?

Quels sont les principaux freins à l’émergence de tels projets?

Les principaux freins sont avant tout culturels puis juridiques.
D’une part, de nombreux acteurs font l’amalgame entre habitat participatif et habitat coopératif. Il s’agit pourtant de deux notions différentes, pouvant se traduire par des montages juridiques et financiers radicalement distincts. La demande en habitat coopératif où les résidents ne sont plus propriétaires de leur logement mais actionnaires de parts d’une société qui elle est propriétaire du bâtiment, reste faible en France. Cela ne correspond pas à la culture française et à l’ambition entretenue depuis près de 40 ans : une France de propriétaires.
D’autre part, l’habitat participatif au sens générique, revient à intégrer dans le processus de conception et de décision d’un projet de bâtiment les futurs résidents. Or dans les pratiques actuelles ces usagers n’ont pas leur place aux côtés des « sachants » (architectes, ingénieurs, financeurs). Une autre manière de concevoir peut être possible et doit aussi s’accompagner de quelques ajustements de la Loi pour faciliter ce type de projets.

Comment une collectivité peut-elle favoriser ce genre d’initiative?

Suivant le contexte de la commune, sa taille et sa pression foncière, le rôle de la collectivité pourra être différent. Néanmoins, elle peut favoriser ce genre d’initiative en facilitant l’accès au foncier, en aidant le groupe d’habitants à se constituer voire à se structurer. D’autres initiatives sont également possibles ; à travers cette étude exploratoire nous n’avons pas pu acquérir une connaissance exhaustive des pratiques existantes.