Un logement est considéré comme décent s’il répond aux caractéristiques définies par le décret du 30 janvier 2002, portant sur la surface minimale de la pièce principale, le niveau d’équipement et de confort (eau, électricité, sanitaires, chauffage) et l’état du logement (gros œuvre, ventilation, menuiseries, luminosité). L’objectif est de s’assurer que le logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé ou la sécurité physique de ses occupants et qu’il dispose des équipements habituels permettant d’habiter normalement le logement.

Comment cela fonctionne ?

La vérification de la conformité du logement aux caractéristiques de décence peut intervenir à tout moment de la location. La Caisse d’allocations familiales (Caf) et la Mutualité Sociale Agricole (MSA), organismes payeurs des aides au logement, sont habilités à contrôler la décence des logements loués dès lors que le locataire bénéficie d’une aide au logement au titre d’un logement non conventionné, dans le parc privé.

La MSA et la Caf ont confié, par voie de convention, la réalisation des diagnostics décence à un opérateur spécialisé : SOLiHA84.

Lorsque le logement fait l’objet d’un constat de non-décence, le résultat du diagnostic réalisé est notifié par la MSA ou la Caf au bailleur et au locataire.

Le droit à l’allocation de logement est alors maintenu, mais son montant est conservé par la MSA ou la Caf pendant un délai maximum de 18 mois (prolongation possible dans certains cas), dans l’attente de la mise en conformité du logement.

Durant tout le délai de conservation de l’aide au logement, le locataire ne paie que le loyer résiduel, c’est-à-dire le loyer et les charges récupérables moins l’aide au logement, tout en bénéficiant de la garantie de se maintenir dans le logement. Le bailleur ne peut, en effet, pas obtenir la résiliation du bail pour motif d’impayé à l’encontre de son locataire.

L’objectif recherché est ainsi d’inciter, dans ce délai, le propriétaire à remettre en état de décence le logement et à éviter une dégradation plus significative des lieux. Aussi :

• lorsque les travaux de mise en conformité ont été réalisés par le propriétaire, le montant consigné d’aide au logement lui sera versé en intégralité et le versement mensuel de la prestation est remis en place ;
• si les travaux n’ont pas été réalisés à l’expiration du délai, le propriétaire perd définitivement les sommes consignées et ne peut exiger de son locataire la part du loyer non perçue. L’aide au logement n’est plus due et le locataire doit s’acquitter de la totalité de son loyer sauf si son montant a été réduit par décision du juge.

Lorsqu’une procédure de conservation des aides au logement est engagée par la Caf ou la MSA, ces organismes mettent en place un dialogue régulier avec le bailleur et le locataire pour :

• rappeler au bailleur qu’il doit engager la mise en conformité du logement,
• informer le locataire des possibilités d’accompagnement ou d’aide aux démarches.

Le locataire d’un logement non décent peut ainsi mettre à profit le délai de consignation des aides pour entamer une démarche amiable avec son propriétaire afin de l’inciter à mettre en conformité son logement, en saisissant un conciliateur de justice ou la Commission Départementale de Conciliation (CDC) des baux d’habitation.
Si la conciliation échoue, le locataire pourra se tourner vers le juge judiciaire, seul un jugement pouvant contraindre le bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité.

Sous certaines conditions, le locataire peut bénéficier de l’aide juridictionnelle (totale ou partielle) pour supporter les frais de procédure en justice (honoraires d’avocat, rémunération d’huissier de justice, frais d’expertise.…).

Conçu comme un outil de persuasion, la consignation des aides au logement participe des dispositifs de lutte contre l’habitat dégradé dans le département.

Elle peut être activée concomitamment ou en cas d’échec d’une procédure RSD, car les types de désordres relevant de la non-décence et du respect du Règlement Sanitaire Départemental sont très similaires.